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基于国际经验数据的我国居民房地产税的模拟测算
作者:商学院 何倩 张廷新 翁怀达


  房地产税,从广义上来说是指对土地及附着在土地上的建筑物,即房地产,包括取得、转让以及持有等各个环节征收的税种的统称;从狭义上来说是指对房地产所有者所拥有的房地产课征的税收,这是国际上通常理解的房地产税。本文的研究对象是狭义的房地产税,即对房地产保有阶段的征税,属于财产税,尤其针对我国居民所持有的非经营性的房地产的征税问题进行探讨。对于高收入家庭,房地产税是不会影响家庭正常消费的,具有完全的承担能力;而对于低收入和中等偏下收入的家庭,他们并不在征税的范围之内。因此,从收入水平的角度研究征收居民房地产税,受到最大影响的将是中等收入的家庭,征税以后是否会对这部分家庭的生活以及消费水平带来影响是我们关注的焦点,所以本文在测算税负时选择中等收入家庭作为测算对象。
  1.测算参数的设定测算思路是以北京市中等收入家庭为样本,时间范围定在未来二十年 (即2013年至2033年),根据国际经验数据计算家庭所需缴纳的房地产税,再根据房地产税在家庭收入中所占的不同比例(即税负)推算税率。测算参数设定中包括家庭收入增长率、房地产增值率、评估率、评估价值比例和税基。
  (1)家庭收入增长率根据北京市“十一五”期间国民经济和社会发展统计公报数据显示,“十一五”期间城镇居民人均可支配收入年均增长9.2%,而2011~2014年均增长率为10.8%。考虑到相对应的GDP变化,因此在测算时需要加入家庭收入逐年增长这个因素。北京市中等收入家庭人均收入2013年为32712元。在此以2013年为初始年,将2013~2017头五年的家庭收入的增长率设定为8%,2018~2027十年的家庭收入的增长率设定为7%,最后五年即2028~2032年家庭收入的增长率设定为6%,在此用g表示居民家庭收入增长率,n表示测算年份。
  (2)房地产价值增长率依据清华大学恒隆房地产中心的报告显示,2006年-2014年北京市中心城区新建商品住房价格年增长率为19.7%,考虑到二手房市场以及GDP和房价增长减缓等因素的影响,测算时房地产价值增长率设定为0-5年为10%,5-10年为7%,10-20年为5%。
  所以,第n年房地产增值率r为:
  那么,在第n年房地产的价值Vn为:
  (3)评估率和计税价值比例在房地产的价值确定方面,大多数发达国家使用的是由专门评估机构所确定的评估价值作为计税基础的。评估价值是评估部门按照市价的一定比率来确定房地产价值,这就是评估率。通过发达国家的经验借鉴以及上海试点工作中将房地产价值的70%作为计税基础的实际应用,此处测算将计税价值比例设定为0.7,评估率定为1。
  (4)计税基础在此暂不考虑政府补贴及税收优惠对居民房地产税的减免,所以:
  税基=市场价值×评估率×计税价值比例2.关于标准住宅的假设假设标准住宅满足两个条件,其一,住宅的功能基本完善并且可以满足家庭基本生活需求;其二,住宅的价值与家庭收入是相匹配的。因此对于标准住宅的衡量标准包括面积和价值两部分。
  (1)面积根据北京《社会建设蓝皮书(2013)》,北京户籍城镇居民家庭住房的户型以两居室为主,北京城镇居民人均住房建筑面积为31.31m2,由此计算平均家庭住房面积为81.41m2(中等收入家庭平均每户家庭人口为2.6人)。同时,国家政策是鼓励中小户型的建筑形式,也是目前房地产市场的主要构成。因此将标准住房面积设定为90m2,略高于北京市的平均水平。
  (2)价值北京市商品房2013年住宅的平均销售价格为23442元,因为以中等收入家庭为测算对象所以将此价格设定为标准住宅单价。
  表1中的测算就是以北京中等收入家庭为样本,其拥有一套90m2的标准住宅,住宅单价假定为23442元/m2,即房屋总价值约为210万元。
  3.居民家庭税负的测算测算中将房地产税负设定为2.5%-5%的变化区间,此区间是以发达国家经验数据为依据,以我国征收初期的低税负为目标进行的设定,增幅设定为0.5%,相应税率测算见表1。
  测算时,首先计算出房地产税税基,然后将家庭收入和税负计算出每个税负点的应纳房产税额,最后依据应纳税额与税基的比例计算出不同税负点所对应的房地产税率。
  从表1可以看出,征收居民房地产税初始年份,将税负设定在2.5%-5%的六个税负点所对应的税率大约在0.14%-0.29%之间。从长期来看,大约在10年左右,假定税负不变的条件下对应的税率是逐渐下降的,反向推至税负,也可理解为在不变税率条件下税负是逐渐增加的。随着时间的推移,大约在2023年,固定税负对应的税率不再降低,变为增加,这意味着固定税率对应的税负将会逐渐降低。
  究其原因,税负会受到家庭收入和房地产价值两个因素影响,虽然测算中设定的g大于r,但是房地产价值基数远远大于家庭收入,所以在起初十年固定税率下的税负是逐渐增加的。随着房地产价值的趋稳发展,家庭收入的增速明显高于房地产价值的增速,所以后十年表现出来的税率才会逐渐提高。因此,在保持居民税负不变的前提下,可以周期性的对房地产税税率做出调整。
  4.结论与政策建议通过测算以及国际比较,得出以下结论:(1)根据国际经验,房地产税现已成为大多数发达国家的主要地方税种,而我国并不具有严格意义上的房地产税。(2)在2.5%-5%的税负范围内推算出来的我国房地产税税率范围在0.14%-0.29%之间,国际上房地产税的税率范围在0.1%至2.25%之间,因此家庭可接受的税负水平下我国税率在国际大多数国家的税率范围之内。据此,提出以下政策建议:
  第一,在我国建立一套具有财产税性质的房地产税制体系。应体现出房地产税地域性、稳定性和持续性的特征。地域性是指房地产税属于地方税体系,应该由各级地方政府按照当地的具体经济收入生活状况来设计税收要素。作为地方财政收入的主要来源的房地产税一定要具备稳定性和可持续性,稳定性意味着税负和税率稳定,不会对于居民家庭生活有过大影响的基础上保证地方财政收入的稳定。可持续性主要指税基的可持续性,房地产既是生产资料,又是生活资料,是人类生活不可缺少的物质基础,因此,房地产行业的健康稳定发展也是房地产税建立的基础,同时房地产税是对财富的存量征税,是不会随着经济波动出现较大变化的,因此也被看做是经济周期的缓冲器。
  第二,为了稳定居民税负,初期税率不应设定太高,可随着居民家庭收入的稳定增长的状态而逐渐提高税率,调整的频率不宜过高,建议随着房地产价值和居民家庭收入的变化以十年为周期进行调整。
  第三,完善房地产登记制度。税负公平性一直是房地产税存在争论的焦点,要想实现房地产税的税负公平,必须首先实现我国房地产登记的完整性真实性,在此基础上,才可以计算家庭人均面积、房地产公允价值、家庭成员收入状况等真实数据,才可以设计合理的税收优惠政策,才可以在不影响居民生活水平的情况下建立保证地方收入的体现公共需求的房地产税制。(本文节选自《统计与决策》,2015年第24期。)
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